Erholung nimmt Fahrt auf – Signa-Deals prägen das Jahr

Nach dem Einbruch 2023 arbeitet sich der Markt schrittweise aus dem Tal heraus. Beide Analysen zeigen ein Plus von rund 16 bis 18 Prozent gegenüber 2024. Die unterschiedlichen Volumina dürften auf verschiedene Erfassungsmethoden und Stichtage zurückzuführen sein.

Mit einem Transaktionsvolumen von 6,54 Milliarden Euro (JLL) liegt der Markt nur noch 16 Prozent unter dem Fünfjahresschnitt von 7,78 Milliarden Euro. Die Zahl der Transaktionen stieg laut JLL signifikant von 209 auf 248, bei Colliers erhöhte sich die Anzahl der Abschlüsse um vier Prozent. Unter den etablierten Nutzungsarten konnten Einzelhandelsobjekte laut Colliers mit 23 Prozent Marktanteil (Vorjahr: 20 Prozent) den Abstand zu den mit jeweils 24 Prozent erstplatzierten Büro- und Logistikimmobilien weiter verringern und sind nahezu auf einem Niveau.

Viertes Quartal als Treiber – Signa-Verkäufe dominieren
Beide Analysen identifizieren das Schlussquartal als entscheidenden Faktor: JLL verzeichnet 2,35 Milliarden Euro Volumen mit 79 Transaktionen – das stärkste Einzelquartal der vergangenen drei Jahre. Colliers meldet 1,9 Milliarden Euro für das vierte Quartal, was rund ein Drittel des Jahresergebnisses ausmacht.
„Vor allem der Endspurt im vierten Quartal hat zu diesem erneuten Wachstum geführt. Es ist zugleich das stärkste Einzelquartal der vergangenen drei Jahre und belegt, wie sich der Markt schrittweise aus dem Tal herausarbeitet und wieder mehr Investoren anlockt", sagt Sarah Hoffmann, Head of Retail Investment JLL Germany. „Zugleich hat die Dynamik spürbar zugenommen, denn mit 79 Transaktionen ist das Schlussquartal 2025 ebenso das stärkste Einzelquartal der vergangenen drei Jahre."

Geprägt wurde das Jahr 2025 maßgeblich durch Verkäufe aus der Signa-Insolvenzmasse. Allein aus dieser Quelle wechselten Objekte in Bestlagen für über 800 Millionen Euro den Besitzer – nach teils langen Verhandlungen und „erheblichen Preisabschlägen", wie Nicole Römer, Head of Retail Germany bei Colliers, betont. Die größten Deals: der Oberpollinger in der Münchener Neuhauser Straße für 380 Millionen Euro (größte Retail-Transaktion des Schlussquartals), das Warenhaus am Kurfürstendamm 229-231 in Berlin, das Warenhaus am Jungfernstieg 16 in Hamburg sowie das Carsch-Haus in Düsseldorf.

„Insbesondere eigenkapitalstarke Privatinvestoren und Family Offices nutzten die frühzyklischen Opportunitäten", erklärt Römer. Beim Verkauf des Designer Outlet Center Neumünster für rund 350 Millionen Euro war mit TPG Real Estate opportunistisches Kapital aus den USA aktiv. Auch die Gropiuspassagen in Berlin gingen bereits im dritten Quartal an den britischen Vermögensverwalter Hayfin Capital Management.
Die größte am deutschen Investmentmarkt registrierte Transaktion des vergangenen Jahres war allerdings keine klassische Investment-Transaktion, sondern eine strategische Übernahme: der Kauf der Porta-Möbelhaus-Gruppe durch XXXLutz im Milliarden-Bereich.

Private Investoren mit Rekord-Marktanteil
Ein zentrales Merkmal des Jahres 2025: die Rückkehr privater Investoren. Laut JLL erzielten sie mit 22 Prozent Marktanteil auf der Käuferseite den höchsten Wert seit Jahren – ein Vielfaches des Fünfjahresschnitts von sechs Prozent. Auch Colliers bestätigt: Private Investoren und Family Offices gehörten mit 18 Prozent zu den aktivsten Käufergruppen, hinter Vermögensverwaltern (23 Prozent Marktanteil).

„Private Investoren haben vor allem Geschäftshäuser in den deutschen Toplagen im Blick und nutzen aktuell die verstärkten Verkaufspläne der institutionellen Akteure", sagt Hoffmann. Die Transaktion des Sporthauses Schuster in der Münchener Innenstadt, bei der sowohl auf Käufer- wie auf Verkäuferseite private Investoren beteiligt waren, ist dafür ein ideales Beispiel. Auch Corporates kommen mit einem Anteil von 19 Prozent (JLL) beziehungsweise 15 Prozent (Colliers) auf einen zweistelligen Anteil.

Der Anteil ausländischer Käufer lag laut Colliers mit 48 Prozent des Transaktionsvolumens in etwa auf Vorjahresniveau und übertraf damit den Anteil am gesamten gewerblichen Investmentmarkt von 44 Prozent. „Internationale Investoren interessieren sich in der aktuellen Marktphase eher für große Tickets mit entsprechenden Renditemöglichkeiten in Deutschland", so Römer. Bei JLL haben die inländischen Investoren mit 53 Prozent erneut knapp die Nase vorn.

Auf der Verkäuferseite lösten laut Colliers im zurückliegenden Jahr Vermögensverwalter mit 19 Prozent Marktanteil Immobilien-AGs auf Platz eins ab. Diese standen noch 2024 mit 28 Prozent ganz oben, ebenfalls getrieben durch Veräußerungen aus dem Signa-Portfolio. Projektentwickler lagen 2025 mit 18 Prozent auf Platz zwei, gefolgt von Corporates und Eigennutzern mit 15 Prozent. Bei JLL sind private Investoren mit 23 Prozent auf der Verkäuferseite sogar noch näher am Spitzenreiter Asset- und Fondsmanager, der 25 Prozent verbucht.

Deutlich volatil zeigt sich das Verhältnis deutscher und ausländischer Verkäufer: Nachdem ausländische Investoren 2024 bei Verkäufen erstmals seit Jahren mit 58 Prozent die Mehrheit verbuchten, schwang das Pendel 2025 wieder zurück und deutsche Investoren sorgten auf Verkäuferseite für 61 Prozent des Marktes (JLL). Ausländische Investoren bauten ihre Bestände in Deutschland so per saldo um rund eine halbe Milliarde Euro aus.

Breites Interesse statt Nischen-Fokus
Anders als in den Vorjahren gab es 2025 keine dominierende Nutzungsart. JLL zufolge führen lebensmittelgeankerte Märkte mit 22 Prozent Anteil am Transaktionsvolumen, Fachmärkte ohne Lebensmittelanteil erzielen 18 Prozent, Shoppingcenter 20 Prozent. Insgesamt kommen Fachmarktprodukte zusammengenommen auf 52 Prozent und somit knapp mehr als die Hälfte des Gesamtvolumens. Geschäftshäuser und Warenhäuser liegen gleichauf bei 14 Prozent.

„Im Gegensatz zu den Vorjahren stand 2025 allerdings keine Nutzungsart im besonderen Fokus der Investoren, sondern es gab ein breites Interesse an allen Kategorien und deren jeweiligen Investitionsvorteilen", beobachtet Hoffmann. Colliers bestätigt: „Nach einer starken Fokussierung auf das krisenresiliente, kleinvolumige und überwiegend lebensmittelgeankerte Fachmarktsegment, die über den Jahreswechsel 2024-2025 einen Höhepunkt erreichte, haben wir in der zweiten Jahreshälfte ein wiederkehrendes Interesse an innerstädtischen Einzelhandelsobjekten und Shoppingcentern mit Entwicklungspotenzial registriert."

Dennoch wird das Transaktionsgeschehen weiter vom Fachmarktsegment dominiert. Laut Colliers entfielen darauf 2025 wie schon im Vorjahr knapp zwei Drittel aller Kauffälle und 48 Prozent des Transaktionsvolumens im Einzelhandelsbereich. Abseits der erwähnten Porta-Übernahme verbuchten lebensmittelgeankerte Fachmärkte und Fachmarktzentren noch 59 Prozent des fachmarktbezogenen Transaktionsvolumens für sich. Bei der Zahl der Kauffälle liegt der Anteil bei rund drei Vierteln.

Innerstädtische Geschäftshäuser, zu denen auch Waren- und Kaufhäuser gezählt werden, belegten laut Colliers Rang zwei mit 30 Prozent Volumenanteil und 25 Prozent an den Transaktionen. Einkaufszentren erzielten 22 Prozent beziehungsweise 10 Prozent.

Core dominiert, aber opportunistische Deals nehmen zu
Bei der Risikoneigung zeigt sich: Wo möglich, versuchten die Investoren das Risiko zu minimieren. 46 Prozent flossen laut JLL in Core-Produkte, weitere 27 Prozent in Core-plus-Immobilien. Value-add-Transaktionen erzielten immerhin 23 Prozent des Volumens, während opportunistische Objekte nur auf fünf Prozent kamen. Das erscheint wenig, ist aber zugleich der höchste Anteil der vergangenen fünf Jahre und ein Signal für wachsendes Vertrauen in risikoreichere Investments.

Die Zahl der Großtransaktionen (über 100 Millionen Euro) ist im Jahresvergleich zu 2024 laut JLL konstant bei zehn geblieben, jedoch ist das Gesamtvolumen dieser Transaktionen von 2,64 Milliarden auf 3,03 Milliarden Euro um mehr als zehn Prozent gestiegen.

Renditen: Stabilität mit Ausnahmen
Die Spitzenrenditen zeigen sich weitgehend stabil, unterscheiden sich aber teils deutlich in den Einschätzungen der beiden Berater – ein Indiz für die nach wie vor hohe Spreizung im Markt und unterschiedliche Definitionen von „Spitzenrendite".

Geschäftshäuser in Top-7-Städten:
Die Spitzenrenditen in den zentralen Toplagen zeigen sich laut JLL wie bereits seit dem vierten Quartal 2023 durchweg konstant. Geschäftshäuser in München verzeichnen mit 3,2 Prozent die niedrigste Spitzenrendite. Dahinter folgen Berlin und Hamburg mit 3,4 Prozent vor Frankfurt (3,5 Prozent) und Düsseldorf (3,6 Prozent). Das Feld der sieben Metropolen komplettieren Stuttgart und Köln mit je 3,7 Prozent.
Colliers weist deutlich höhere Werte aus: In den 1a-Lagen der sieben großen Investmentzentren geht der Berater von Bruttoanfangsrenditen in der Spanne zwischen 4,25 Prozent in München und 5,00 Prozent in Berlin, Düsseldorf und Köln aus. Allerdings ist die Zahl der Transaktionen von Geschäftshäusern in 1a-Innenstadtlagen weiterhin gering, was die Datenbasis einschränkt.

Fachmärkte:
Im Fachmarktsegment setzt sich die Stabilisierung der Spitzenrenditen fort. JLL meldet für Fachmarktzentren und einzelne Fachmärkte jeweils 5,90 Prozent, die über das gesamte Jahr konstant blieben. Colliers weist leicht niedrigere Werte aus: 5,70 Prozent brutto für Fachmarktzentren und 5,40 Prozent brutto für Fachmärkte – ebenfalls unverändert im Jahresverlauf.
„Gerade mit Lebensmitteleinzelhändlern sind Businesspläne einfach zu erfüllen", begründet Römer die Attraktivität des Segments. „Bei bestehenden Mietverhältnissen besteht eine hohe Verlängerungswahrscheinlichkeit. Mieten sind positiv stabil, an Topstandorten führt der Verdrängungswettbewerb zwischen den Händlern zu Mietsteigerungen. Vakanzen werden daher sofort nachvermietet und Finanzierungskonditionen für Nahversorger sind weniger restriktiv als bei allen anderen Einzelhandelsimmobilien. ESG-Strategien wie die Verwendung von Ökostrom oder das Anbringen einer PV-Anlage oder Ladesäule lassen sich schnell umsetzen, was auch im Sinn von Händlern und Nutzern geschieht."

Shoppingcenter unter Druck:
Während die meisten Segmente stabile Renditen zeigen, sind Einkaufszentren laut Colliers weiterem Anpassungsdruck ausgesetzt. Die Bruttorenditen für Shoppingcenter in Bestlagen der Top 7 sind in den zurückliegenden drei Monaten um rund 20 Basispunkte auf 6,90 Prozent leicht gestiegen, in B-Lagen sind 8,00 Prozent anzusetzen. Dies sei nötig, um „bei dem notwendigen Revitalisierungsbedarf und limitierten Finanzierungsbedingungen ein auskömmliches Investment zu garantieren", so Römer.
JLL hält die Spitzenrendite für Shoppingcenter unverändert bei 5,90 Prozent – auch hier zeigt sich eine deutliche Diskrepanz in der Einschätzung, die auf unterschiedliche Objektqualitäten und Definitionen zurückzuführen sein dürfte.

Stabilität als Vertrauenssignal:
„Diese Verlässlichkeit macht Einzelhandelsimmobilien für viele Investoren besonders interessant, weil eine höhere Planbarkeit möglich ist", erklärt Hoffmann. „Hier profitiert die Assetklasse davon, dass viele Veränderungen bereits mit Beginn der Pandemie und nicht erst nach dem russischen Angriff auf die Ukraine begonnen haben und somit ein zeitlicher Vorsprung für die neue Preisfindung möglich war, der sich jetzt als Stabilität auszahlt."

Außerhalb der sieben Hochburgen werden für herausragende Immobilien in Bestlagen attraktiver Städte weiterhin Faktoren um das 20-fache realisiert – diese bleiben jedoch die Ausnahme. „Die Mehrzahl der Transaktionen bewegt sich im Bereich von zehn- bis 15-fachen Faktoren. Allein im Dezember begleitete unser Haus fünf Transaktionen mit mehrgeschossigen Textileinzelhändlern außerhalb der sieben Metropolen", zieht Hoffmann Bilanz.

Ausblick 2026: Chancen durch Portfoliobereinigungen
Für das laufende Jahr sind beide Berater verhalten optimistisch. JLL erwartet „eine leichte Zunahme der Transaktionen für Geschäftshäuser bei anhaltend starker Preisspreizung zwischen A-Lagen und Standorten außerhalb dieser Märkte". Die Bedeutung von Nachhaltigkeit in Bausubstanz, Lage und Mieten gewinne immer mehr an Bedeutung und werde von Investoren sowie auch Finanzierern sehr stark beleuchtet.

Colliers prognostiziert bei einer moderaten Fortsetzung des eingeschlagenen Erholungspfades ein Transaktionsvolumen von 6 bis 7 Milliarden Euro bis Ende 2026. „Dieses Jahr werden sich viele Chancen für aktive Investoren bieten, da vermehrt Objekte aus Portfoliobereinigungen an den Markt gelangen werden", sagt Römer. „Dazu zählen erneut größere Pakete aus dem Nahversorgungsbereich, aber auch Hybridmalls und Einkaufszentren mit Revitalisierungsbedarf. Die Verkaufspipeline ist daher gut gefüllt."

Der Verkaufsdruck und die Bereitschaft auf Verkäuferseite, weitere Preisnachlässe zu gewähren, werde größer, je länger das herausfordernde Finanzierungsumfeld anhalte. „Wie viele Investoren auf der Käuferseite diesen günstigen Eintrittszeitpunkt insbesondere bei Core-Plus- und Value-Add-Produkt nutzen und ob die zum Teil immer noch zähen Kaufpreisverhandlungen letztlich zu Transaktionen führen, wird sich in den kommenden Monaten zeigen", so Römer.